LEXIQUE IMMOBILIER

Pour vous aider au mieux dans votre projet, Pamatai Hills a listé pour vous une liste de termes les plus utilisés par les professionnels de l’immobilier.

Acte authentique
Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l’acte opposable à tous les tiers, y compris les personnes non mentionnées dans le contrat. La vente immobilière ou l’échange doivent faire l’objet d’un acte authentique.

Acte sous seing privé
Acte rédigé et signé entre les parties sans l’intervention d’un officier public. En matière de vente, il peut s’agir d’un acte préparatoire à la conclusion d’une affaire, encore appelé acte préalable ou avant-contrat parce qu’il est ensuite remplacé par un contrat définitif. L’acte sous seing privé est courant en matière de location.

Agent immobilier
Intermédiaire du marché de l’immobilier qui met en relation les vendeurs et les acheteurs (ou les bailleurs et les locataires) et se rémunère en prélevant une commission lorsque la vente (ou la location) se réalise. Il doit, pour cela, recevoir un mandat écrit du vendeur qui lui confie le soin de trouver un acheteur (ou un locataire) pour un certain prix (loi HOGUET du 2 janvier 1970). Ce prix est généralement revu ensuite à la baisse lorsqu’on ne trouve pas d’acheteur, mais toujours avec l’accord écrit du vendeur.

Appel de fonds
Dans le cadre de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), un transfert de propriété s’effectue au bénéfice de l’acheteur. Ce transfert de propriété va donner lieu au paiement échelonné dans le temps du logement. Les différentes étapes de la construction génèrent le déclenchement de ces appels de fonds.

Architecte
En France, la profession d’architecte ne peut être exercée que par une personne ayant un diplôme reconnu et toute construction de plus de 170 m² SHON doit obligatoirement avoir été étudiée par un architecte qui en aura signé les plans.
Il est responsable des défauts des ouvrages dont il a eu la « maîtrise d’œuvre » et doit être pour cela couvert par une assurance. On compte environ 27 000 architectes en France.

Assurance Décès /Invalidité/Incapacité
Exigée par l’organisme prêteur pour toute souscription d’un prêt immobilier, elle garantit la prise en charge des sommes restant dues (en cas de décès ou d’invalidité absolue et définitive) ou le remboursement des échéances (pendant la période d’incapacité ou d’invalidité permanente totale ou partielle).

Assurance dommages-ouvrage
En tant que « maître d’ouvrage », Bouygues Immobilier souscrit une assurance dommages-ouvrage pour être couvert en cas de désordres qui affectent l’utilisation normale du bâtiment et le rend impropre à sa destination. Les désordres de nature esthétique ne sont pas couverts.
Elle permet au propriétaire d’être remboursé rapidement, sans avoir à rechercher la responsabilité des différents intervenants sur le chantier (architectes, entrepreneurs, constructeurs, promoteurs…).

Assurance Perte d’emploi
Dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier, cette assurance facultative garantit à l’emprunteur le remboursement d’une partie des échéances en cas de perte d’emploi. A lire attentivement avant de souscrire.

Avant-contrat
C’est un accord de volontés par lequel 2 ou plusieurs personnes décident de réaliser dans l’avenir un contrat (par exemple : promesse de vente, promesse de prêt).

Cas de force majeure
Evénement imprévisible, irrésistible, et indépendant de la volonté des parties (intempéries, cataclysme…) empêchant la réalisation du contrat.

Caution
Personne physique ou morale (société) qui se porte « garante » du paiement de la dette en cas de défaillance du débiteur principal.
On peut également apporter un immeuble en garantie pour une tierce personne : c’est un cautionnement hypothécaire.

Certification NF Logement
La certification NF Logement est l’assurance d’un niveau garanti et constant de qualité et de sécurité, vérifié par des spécialistes, afin de satisfaire les attentes des occupants. Elle garantit ainsi la qualité technique des ouvrages et une qualité de services aux acquéreurs qui traduit un engagement global et durable de la part du promoteur.

Co-emprunteur
Un contrat de prêt peut être signé par un emprunteur unique ou par un emprunteur et un co-emprunteur. Dans ce cas, ils partagent solidairement les obligations du contrat de prêt.

Compromis de vente
Il s’agit d’un avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier, sous seing privé, ou devant un professionnel. La réalisation d’une vente immobilière suppose la rédaction d’un acte et le respect d’un formalisme qui prend un minimum de temps. Pour ne pas engager inutilement ces démarches coûteuses, au cas où l’autre partie changerait d’avis, il est habituel de commencer par signer un compromis de vente par lequel le vendeur et l’acheteur conviennent du prix et se donnent un certain délai pour régulariser la vente. Le versement d’une avance (généralement de 5 % du prix de vente) intervient lors de l’établissement de cet acte afin d’en garantir l’exécution.
Le compromis de vente contient le plus souvent des clauses suspensives. L’engagement de l’acheteur à acheter un terrain peut ainsi être subordonné à l’obtention d’un permis de construire, d’un permis de démolir ou d’un prêt. S’il n’obtient pas le permis, il n’est plus obligé d’acheter et le vendeur retrouve sa liberté de vendre à quelqu’un d’autre en conservant l’avance qui représente alors le coût de l’immobilisation du bien.
(Voir « promesse de vente »)

Condition suspensive
C’est une condition dépendant, par exemple, d’un événement futur et incertain qui suspend la validité d’une convention (ex. : promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire).
Si la condition ne se réalise pas, l’acte est considéré comme nul et non avenu.

Copropriété
Personne morale regroupant tous les propriétaires qui se partagent les différents locaux dans un même bâtiment, et qui gère les parties communes du bâtiment (circulations, escalier, ascenseur, toiture, structure du bâtiment, branchements sur les réseaux, etc.). C’est aussi la copropriété qui entretient le terrain, règle les impôts, qui est titulaire du bail si le terrain est loué et qui est l’employeur du gardien s’il y en a un, etc. (voir le code de la Copropriété).
Un règlement de copropriété détermine le nombre de parts (tantièmes) détenues par chaque propriétaire d’une partie du bâtiment. Les décisions sont prises à la majorité des parts détenues. Le financement de la copropriété est assuré selon la même clef de répartition entre les propriétaires.
La gestion de la copropriété peut être assurée directement par le conseil syndical de copropriété élu, bénévole ou confiée à un syndic professionnel rémunéré pour cela.
Le règlement de copropriété est établi par un notaire, relatif à une propriété commune à 2 ou plusieurs personnes appelées les copropriétaires. Il indique les caractéristiques des différents logements particuliers, chiffre en tantièmes la quote-part des parties communes, fixe les droits et obligations des copropriétaires.
Attention à ne pas confondre « copropriété » et « indivision » (voir ce mot).

Copropriété horizontale
En appliquant le même principe que dans les bâtiments collectifs, un « lotissement » aussi peut être géré en copropriété, pour assurer l’entretien de la voirie privée et des espaces verts, avec un règlement de copropriété et l’élection d’un conseil syndical.

Crédit-bail immobilier
Equivalent au mot anglo-saxon « leasing financier ». Système dans lequel l’acquéreur d’un logement (ou d’un local d’activité économique) commence par être le locataire de l’organisme de crédit qui a financé la construction, avant d’en devenir le propriétaire à l’occasion du dernier versement. L’organisme de crédit reste propriétaire du bâtiment construit tant que tous les crédits ne sont pas remboursés par l’acheteur. Seul, le dernier versement vaut transfert de propriété. Le système a été imaginé pour augmenter la garantie du prêteur et donc pour diminuer les taux d’intérêts qu’il doit pratiquer pour couvrir ses risques.

Crédit immobilier
La plupart des acheteurs de logements doivent avoir recours au crédit. La solvabilité des acheteurs potentiels pour un logement d’un coût donné va donc dépendre pour une large part des taux d’intérêt.
Le taux d’intérêt couvre trois composantes :

  • L’inflation. S’agissant d’un crédit à long terme, l’évolution de l’inflation est impossible à prévoir. Une solution est l’indexation des remboursements, ce qui suppose l’existence d’un indice légal fiable.
  • Le risque de non-remboursement. Ce risque qui est propre à chaque emprunteur explique que les taux proposés peuvent varier d’un emprunteur à l’autre. Une façon de le minimiser est de trouver une solution juridique pour offrir l’immeuble lui-même en garantie au prêteur. Cette garantie peut être illusoire si l’emprunteur n’a pas le moyen pratique de saisir l’immeuble et d’en expulser l’emprunteur qui ne rembourse plus.
  • Le coût de gestion du crédit et le loyer de l’argent proprement dit. Sur une longue période, le loyer réel de l’argent peut varier lui aussi. Une solution est le prêt à taux variable, ce taux étant lui-même indexé sur le taux bancaire moyen de chaque année.

Si l’on admet que le remboursement d’un crédit immobilier ne doit en aucun cas absorber plus du tiers des revenus de l’emprunteur, et que la durée maximum d’un tel crédit ne doit pas dépasser 25 ans, le calcul montre que la capacité maximale d’emprunt d’une famille se situe alors entre environ 6 années de ses revenus pour un taux réel de 3 % et de 5 années pour un taux réel de 5 %.

Crédit-relais
C’est un prêt immobilier à taux fixe destiné à assurer le relais dans le processus de financement d’un nouveau logement dans l’attente de la vente du précédent. Il constitue tout ou partie de l’apport personnel, celui-ci étant remboursé par la vente du 1er logement.

Démembrement du droit de propriété
Division de la propriété immobilière entre « l’usufruit » et la « nue propriété » (voir ces mots). Ou encore division entre propriété du sol (qui n’est plus alors que le droit de percevoir un loyer) et propriété de la construction.

Désordre
Ce mot est employé par la loi à propos de la garantie de parfait achèvement.
La notion de désordre (manifestation objective d’un dommage indépendant de ses causes) est plus large que celle de malfaçon ou de vice (concrétisation d’un dommage provenant le plus souvent d’une défaillance humaine).

Droits (taxe) d’enregistrement
Impôt payé sur les ventes d’immeubles à l’occasion de leur enregistrement.

Droits (taxe) de succession
Impôt payé sur les partages successoraux.

Frais de dossier
D’un montant variable selon les banques et la nature du crédit sollicité, ils sont facturés par l’établissement financier prêteur pour l’étude et la mise en place d’un prêt immobilier.

Frais de notaire
Ils recouvrent des frais de 3 natures : les honoraires de rédaction d’actes qui représentent la vraie rémunération du notaire, les droits et taxes dus à l’occasion de toute transaction immobilière, et le débours qui constitue le remboursement des services et documents extérieurs nécessaires à la réalisation de l’acquisition (cadastre, hypothèques, géomètre).

Garantie de bon fonctionnement
C’est la responsabilité du constructeur du bon fonctionnement pendant 2 ans des éléments d’équipement dissociables de la construction (sous réserve qu’ils aient été compris dans le contrat).

Garantie de parfait achèvement
Responsabilité du constructeur pendant 1 an de réparer les dommages (ou désordres) constatés lors de la réception ou notifiés par écrit durant ce délai.
Assurance obligatoire.

Garantie décennale
Pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, le constructeur est responsable des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendant impropre à sa destination, ou affectant un élément d’équipement non dissociable de la construction (élément dont la dépose détériorerait l’ouvrage).

Gros-œuvre
Ce sont les éléments porteurs concourant à la stabilité et à la solidité de l’édifice, (fondations, voiles, poteaux et planchers).
Les matériaux couramment utilisés sont le béton, l’acier et le parpaing.
L’entrepreneur, l’architecte, les promoteurs et le bureau de contrôle (fondations, voiles, poteaux et planchers) sont responsables, chacun dans le cadre de son intervention, pendant 10 ans, des désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Hypothèque
Garantie qu’un débiteur donne à son créancier en lui permettant de saisir un immeuble dont il est propriétaire en cas de non-remboursement. La mise en œuvre de ce type de garantie suppose que le créancier soit certain que l’immeuble n’a pas déjà été hypothéqué au profit d’un ou plusieurs autres créanciers. Dans ce cas, sa garantie serait illusoire. C’est pourquoi les hypothèques sont enregistrées auprès d’un service officiel qui donne « date certaine » à chaque hypothèque.

Indice du prix de la construction INSEE
Il est actuellement utilisé pour l’indexation de nombreux contrats (loyers libres, baux commerciaux, vente d’immeubles à construire).
Il est établi par observation directe des prix effectifs de la construction de logements neufs, non compris les frais d’acquisition de terrain, les honoraires notariaux, les droits et taxes, le coût des travaux d’aménagement des terrains et les honoraires de construction.
Cet indice trimestriel intègre les coûts de construction, la productivité des entreprises ainsi que leur marge.

Indivision
Droits de propriété détenus en commun par plusieurs propriétaires. En droit français, la gestion doit en être unanime. Dès que surgit un désaccord, l’un des indivisaires peut exiger la rupture de l’indivision et son partage à l’amiable ou, à défaut, par voie judiciaire entre les ayants droit. L’origine d’une indivision est généralement un héritage commun entre plusieurs héritiers ou bien un achat immobilier par un couple non marié.
Une alternative possible à l’indivision est la « société civile immobilière » (SCI) (voir ce mot) où les décisions sont prises à la majorité, au prorata des parts de chacun.

Intérêts intercalaires
Dans le cadre d’un prêt débloqué en plusieurs étapes, (en fonction de l’avancement des travaux dans le cas d’une vente sur plan par exemple), intérêts payés par l’acquéreur en contrepartie des portions du crédit libérées. Il s’agit de la rémunération
des fonds débloqués jusqu’à la libération totale du prêt.

Loi CARREZ
Depuis la loi du 18 décembre 1996 dite loi « CARREZ », le vendeur est obligé de mentionner la superficie exacte du bien dès l’avant-contrat.
L’acquéreur ne peut plus intenter une action contre un avant-contrat incomplet dès lors que la mention de la surface est mentionnée dans l’acte de vente notarié.
Il ne suffit pas de mentionner la surface du lot vendu. Encore faut-il que les chiffres indiqués correspondent à la réalité.
Si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, tant pis pour le vendeur qui ne pourra pas, après coup, réclamer un supplément de prix.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle aux m² manquants. L’acheteur a un an à compter de la signature de l’acte notarié pour agir.
Des sociétés peuvent effectuer ces mesures. Ces mesures sont obligatoires pour les appartements, facultatives pour les maisons.

Mise hors d’eau
Un immeuble est mis hors d’eau quand son gros œuvre est terminé (quand les murs extérieurs sont complètement édifiés) et que la toiture est posée et la terrasse achevée.

Mise hors d’air
Pose de menuiseries extérieures vitrées pour fermetures de toutes les baies.

Mitoyenneté
Elément matériel à la limite de 2 propriétés (mur, muret, arbre, clôture, haie, etc.) appartenant simultanément aux 2 propriétés et entretenu à frais commun par les 2 propriétaires.

Mutation (frais de)
Ensemble des coûts liés à la réalisation des actes de mutation, en particulier l’impôt sur les mutations, les frais juridiques et la rémunération des intermédiaires.

Notaire
D’une façon générale les actes (contrat, promesse de vente, règlement de copropriété, conventions ou engagement) sont rédigés par un notaire qui conserve un original authentifié par lui avec une date certaine.

Nue propriété
Lorsqu’un propriétaire ne dispose plus de « l’usufruit » (voir ce mot) de son immeuble, il ne lui en reste que la nue-propriété, jusqu’à ce qu’il en retrouve la propriété complète à l’extinction de l’usufruit. Le nu propriétaire peut vendre. L’usufruitier dispose alors d’un droit de préemption sur la vente.

Offre de prêt (ou Offre Préalable de Crédit)
Une fois la demande de prêt déposée auprès de l’établissement de crédit retenu, ce dernier vous adressera, gratuitement et par voie postale, une offre de prêt qui l’engage pendant 30 jours minimum à compter de sa réception. Elle contient les mentions obligatoires suivantes : l’identité des parties (prêteur, emprunteur(s), éventuellement caution), la nature du prêt, le montant du crédit et les modalités du prêt (date de mise à disposition des fonds, échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du capital et la part des intérêts). Vous disposez de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception pour l’examiner et éventuellement l’accepter.

Passage (droit de)
Le propriétaire d’un terrain enclavé dispose automatiquement d’un droit de passage sur le terrain lui permettant l’accès le plus court à la voie publique la plus proche. Ce droit constitue une servitude réelle sur le terrain voisin.
Lorsqu’un terrain enclavé doit être construit, son propriétaire est en droit d’obtenir un passage correspondant à la desserte d’une construction sur le terrain voisin. Mais ce droit de passage renforcé est soumis à autorisation. En l’absence d’un accord amiable entre voisins pour en fixer le montant, celui-ci est fixé par voie judiciaire après expertise.

Pièces principales
Ce sont les pièces destinées au séjour et au sommeil dans les logements : le salon, le séjour, les chambres et bureaux.

Pièces secondaires (ou de service)
Ce sont les pièces suivantes :

  • Cuisines
  • Salles d’eau
  • WC
  • Buanderies/cellier
  • Débarras
  • Dégagements (couloirs)
  • Dépendances
  • Lingeries

Plan de masse

C’est un plan qui présente l’emplacement du projet de construction par rapport à son voisinage immédiat et indique les limites et l’orientation du terrain, l’implantation et la hauteur de la construction, le tracé des voies de desserte et des raccordements.

Prêt cautionné
Le prêt immobilier « cautionné » permet de réduire notablement les dépenses de garanties en évitant les frais de prise d’hypothèque et de mainlevée. Il fait intervenir un établissement spécialisé dans le cautionnement.

Prêt capé
Dans le cadre d’un prêt à taux révisable, la hausse du taux est limitée à plus ou moins 1,5, 2, voire 3 points par rapport au taux initial. Exemple : le taux de départ est de 4,8 % avec un cap à 2 points, le taux ne pourra pas franchir la barre des 6,8 %.

Prêt 1 % logement
C’est un prêt complémentaire dont peut bénéficier l’emprunteur, s’il est salarié ou retraité d’une entreprise privée ne relevant pas du régime agricole et employant au moins 10 salariés.

Promesse de vente
Avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. Il est conseillé de le faire rédiger par un professionnel. Il existe 2 sortes de promesses de vente :

  • la promesse unilatérale de vente qui n’engage pas l’acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un délai limité qui doit être clairement précisé dans le contrat,
  • la promesse bilatérale de vente (aussi appelée promesse synallagmatique), ou «compromis de vente ».

La promesse de vente contient presque toujours des « conditions suspensives ».
Principales conditions suspensives :

  • obtention du permis de construire pour une surface de x m² SHON purgé de tous recours,
  • obtention d’un permis de démolir purgé de tous recours,
  • non préemption de la Mairie,
  • absence de pollution dans le terrain,
  • absence d’amiante, de plomb, de termites dans les bâtiments existants,
  • absence de carrières,
  • etc.

Promoteur
Acteur de l’immobilier qui prend le risque d’acheter un terrain à bâtir et de le faire construire (ou de le construire lui-même, s’il est à la fois promoteur et constructeur), et qui le commercialise. Le promoteur est généralement à la fois maître d’ouvrage (il fait construire) et commercialisateur (il vend), ce qui le contraint à certaines obligations légales dont celle de fournir des garanties à ses acquéreurs.

Propriété
On peut disposer d’un bien sans en être propriétaire. Ce qui distingue fondamentalement la véritable propriété, c’est la capacité de vendre librement ce bien. Dès lors qu’on a la possibilité de vendre un droit que l’on possède, on est propriétaire de ce droit.
L’utilisateur, même exclusif, d’un terrain à qui n’est pas reconnu le droit de vendre ce terrain n’est que « l’usufruitier » du terrain.

Réception des travaux
C’est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage (ou les travaux) avec ou sans réserves, en présence du constructeur.
Cet acte intervient à la demande du maître d’ouvrage ou du constructeur.
Elle peut comporter une phase provisoire appelée pré-négociation.
Si la réception n’est pas accomplie à l’amiable, elle peut être accordée judiciairement.
Elle constitue le point de départ des différents délais de garantie.

Réglementation Thermique
La Réglementation Thermique, définie dans le cadre du Grenelle de l’Environnement, a pour objectif de limiter les consommations énergétiques des bâtiments neufs. Les exigences à respecter se concentrent sur les performances globales – consommation d’énergie et confort d’été – afin d’optimiser et d’encadrer la consommation d’énergie.

Syndic
Le syndic est le représentant de la copropriété. Il est élu lors de l’assemblée générale par les propriétaires qui lui donnent un mandat. Son rôle est d’assurer l’exécution des décisions et de garantir le respect du règlement, ainsi que la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble. Il n’existe pas de relation contractuelle entre Bouygues Immobilier et le syndic.

Société civile immobilière (SCI)
Il s’agit d’une forme de société ayant un objet immobilier. Exemples : société civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun des biens immobiliers), société civile de construction vente (établie pendant la durée de construction d’un immeuble). La vente d’une SCI ou la cession de parts de SCI bénéficie d’un régime fiscal différent de la vente immobilière ordinaire.
Réunion de personnes physiques ou morales mettant en commun des capitaux ou des avoirs immobiliers pour mener une opération ou gérer en commun des biens immobiliers. A l’inverse d’une société commerciale, dans une SCI, chaque membre est responsable au prorata de ses parts, sur l’ensemble de son patrimoine.

Taux Effectif Global (TEG)
Mesure du coût d’un prêt, il comprend les intérêts d’emprunt, les frais de dossier, les frais d’assurance et les frais qui peuvent intervenir directement ou indirectement dans l’opération.

Taux fixe
Taux d’intérêt du prêt ne subissant aucune variation pendant toute la durée du prêt.

Taux révisable (ou taux variable ou ajustable)
Taux d’intérêt du prêt pouvant évoluer à la hausse comme à la baisse pendant la durée du prêt, en fonction des variations de l’indice Euribor ou Tibeur « Taux Interbancaire Offert en euros ».

Tiers
Désigne tous les individus entièrement étrangers à la conclusion d’un contrat, n’y ayant figuré ni par eux-mêmes, ni par représentants.
Il s’oppose aux parties qui sont intervenues dans l’acte.

Usage (droit d’)
Droit d’utiliser gratuitement un terrain sans avoir le droit de le vendre ni d’en modifier la destination. Le code civil prévoit le « prêt à usage ».

Usufruit
Droit de jouir d’un immeuble ou de tirer partie de sa location, sans avoir le droit de l’endommager ni de le céder par vente ou par transmission à ses héritiers. Ainsi, le conjoint survivant conserve souvent l’usufruit de la part des immeubles qui revient aux héritiers de l’autre conjoint. C’est l’usufruitier qui paie les impôts fonciers puisque c’est lui qui a les revenus.

Vente en état futur d’achèvement (V.E.F.A.)
La vente sur plan ou « vente en état futur d’achèvement » selon la terminologie juridique, permet au « promoteur » (ou à « l’aménageur ») de réduire ses besoins d’emprunts, donc de réduire les frais financiers de l’opération en vendant le plus rapidement possible les terrains à bâtir ou les logements avant qu’il ait achevé de les aménager ou de les faire construire. Le contrat de vente prévoit alors un échelonnement des règlements en fonction de l’avancement des travaux.

Vente en viager
Vente d’un immeuble moyennant un prix payable sous forme de rente viagère (en principe jusqu’au décès). Le vendeur est appelé crédit-rentier. L’acheteur est appelé débirentier. Le crédit-rentier peut, en plus du versement de la rente, conserver la jouissance des biens jusqu’à son décès. Par ailleurs, le prix peut être payé en partie au comptant (« bouquet ») et en partie sous forme de rente (article 1968 et suivant du Code Civil).